EL 3 de Marzo del 2020 se dictó una sentencia muy esperada por muchos consumidores por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH). 

Según el Tribunal de Justicia Europeo, este índice debe ser sometido a un control de transparencia, pudiendo ser declarado como abusivo y nulo debido a la falta de información al consumidor en el momento de su contratación. Sin embargo, el Tribunal Supremo de España había denegado este control de transparencia anteriormente.

Mediante la sentencia dictada en el seno de la Unión Europea, vinculante para los jueces de todo el territorio nacional, lo que se pretende es proteger al consumidor frente a la entidad bancaria ante una situación de desigualdad e inferioridad, tanto en la capacidad de negociación como a nivel de información con la que cuenta uno y otro. Esto ha provocado que se acaben imponiendo cláusulas del contrato en las que el consumidor no ha podido influir en ningún caso. 

Con todo ello, esta sentencia por parte de la Unión Europea obliga a los jueces nacionales a examinar caso por caso, sometiendo cada hipoteca referenciada al IRPH al control de transparencia por parte de la entidad bancaria. 

La sentencia aporta unas claves a los jueces nacionales para saber si este tipo de índice IRPH ha superado el control de transparencia.

¿Cuáles son las claves?

1. El TJUE exige que la cláusula IRPH sea comprensible para un consumidor medio, imponiendo la obligación de informar al consumidor del funcionamiento del método de cálculo y las consecuencias económicas, así como, de todos aquellos elementos necesarios para que un consumidor esté informado de la carga financiera a la que somete.
2. Se exige, de forma expresa, que al consumidor se le informe sobre la evolución histórica del IRPH anterior a la contratación de préstamo.
3. Esta información debe ser facilitada al consumidor con anterioridad a que se celebre el contrato de préstamo. No como en la mayoría de los casos que se le informaba el mismo día de la firma de la escritura pública.
4. Cada juzgado, cuando un consumidor plantee una demanda de este tipo, deberá asegurarse del carácter claro y comprensible del índice IRPH . En caso de que el juzgado considere que la entidad demandada no ha cumplido con los requisitos exigidos de información comprensible y transparente, el juez declarará nulo el índice de referencia IRPH por abusivo.

Pero, si esto llega a ocurrir y se anula dicha cláusula, ¿qué ocurre con nuestro préstamo hipotecario?

A pesar de que la cláusula se declare nula ,el contrato del préstamo hipotecario sigue vivo y cabrían dos posibilidades:

1. El contrato de préstamo sigue vigente pero sin intereses, pudiendo el consumidor reclamar todos los intereses pagados desde el comienzo del préstamo hipotecario y seguir pagando el préstamo hipotecario, pero solo capital no intereses.

Esta es la opción menos probable bajo nuestro punto de vista, aunque no imposible puesto que la naturaleza de un préstamo lleva aparejado que se beneficie el prestatario (consumidor) pero, también el prestamista (entidad bancaria).

1. La sustitución del índice de referencia IRPH por otro índice de referencia más beneficioso para el consumidor, como suele ser el EURIBOR con aplicación retroactiva de este último índice desde el comienzo del préstamo. Esta opción es la más real y probable a nuestro criterio.

Esto supone dos consecuencias importantes, ya que al ser el EURIBOR un índice de referencia mucho más bajo que el IRPH. Por una parte, va a suponer una cuota mensual del préstamo a abonar mucho más baja que la que hasta ahora el consumidor pagaba. Y, por otra parte, supone la devolución por parte de la entidad bancaria de la diferencia existente por la aplicación del IRPH frente a la aplicación del EURIBOR desde el principio del préstamo. 

Esta diferencia supone una cantidad muy importante debido principalmente a la diferencia tan grande existente entre el IRPH y el EURIBOR y aplicado en un importante lapso de tiempo que ha transcurrido desde que se solicitó el préstamo hasta el momento actual.

Recordar que el IRPH (índice de referencia de los préstamos hipotecarios ) es un índice alternativo al conocido EURIBOR que se ofreció al cliente sobre todo en los años de expansión del mercado inmobiliario. Como notas características de este índice es más alto que el Euribor ( índice que se aplica aproximadamente al 90 % de los préstamo hipotecarios) y, además, es un índice más complejo y manipulable por parte de las entidades bancarias por ser una media de los intereses de sus propios préstamos concedidos. 

Como consecuencia de esto y al registrar una bajada mucho más leve que el Euribor ha beneficiado a las entidades de crédito y perjudicado a los consumidores que firmaron una hipoteca con este índice IRPH. 

En la mayoría de los casos los clientes no solo es que no desconocían el significado y funcionamiento de este índice sino que además en muchos casos ni siquiera fueron advertidos de su existencia.

Las cantidades a devolver a cada consumidor por cada préstamo se sitúa entre una media de 18.000 a 21.000 euros.

Se calcula que en España existe aproximadamente medio millón de hipotecas referenciadas al IRPH lo que supone casi un 10 % de los préstamos concedidos en España.

No es aconsejable llegar a un acuerdo extrajudicial con las entidades bancarias puesto la mayoría a la hora de negociar sólo están dispuestas a sustituir el Índice de Referencia IPRH por el EURIBOR pero sin devolver cantidad alguna por las mensualidades anteriores . En caso de firmar un documento en este sentido posteriormente no será posible reclamar dichas diferencias anteriores al haber expresamente renunciado el consumidor a poder reclamar las mismas

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El Gobierno está buscando que esta crisis sanitaria tenga el menor impacto sobre la economía, lanzando nuevas medidas, más agresivas, para proteger a los más vulnerables en esta crisis por el coronavirus.
Una de las medidas aprobadas va enfocada a la vivienda mediante la moratoria en el pago de la hipoteca en los préstamos hipotecarios para aquellas personas que cumplan determinados requisitos:
1. Estar en situación de desempleo o, si eres empresario o profesional, tener una caída en los ingresos de al menos el 40%.
2. Cuando el conjunto de los ingresos de toda la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual, situado en 537,84 euros para el año 2020. Sin embargo, este límite puede variar dependiendo de algunos factores.
Con esta medida lo que se pretende es retrasar o congelar durante al menos 3 meses las obligaciones de pago con respecto a la deuda contraída con el banco para la adquisición de la vivienda.
Pero, ¿dónde puedo puede pedir la moratoria de la hipoteca?
En su propio banco, donde tendrá que presentar toda la documentación que pruebe que cumple los requisitos establecidos. La propia entidad bancaria dispondrá de un plazo máximo de 15 días para su autorización o desestimación.

En Abendaño y Bilbao Abogados buscaremos soluciones a tus problemas.

La declaración del estado de alarma por parte del Gobierno de España ha cambiado mucho la vida de los españoles debido al cierre de negocios, confinamiento en casa, restricciones en la circulación de personas y vehículos, cierre de centros educativos…

Ante esta situación, mucha gente no puede reprimir la tentación de salir a correr, ir a tomar un café con sus amigos al bar…saltándose las normas y poniendo en riesgo las medidas sanitarias que permiten acabar con esta crisis.

Ante esta situación, el Gobierno se ha visto obligado a incluir un decreto relacionado con las sanciones que se van a imponer en el caso de saltarse las medidas establecidas. 

• La Ley de Seguridad Ciudadana, fija un sanción de entre 100 y 600 euros a quienes retiran vallas, cintas o elementos colocados por los servicios de protección. En el caso de desobediencia a la autoridad, la multa se incrementa, pasando a rondar los 601 y 30.000 euros. 
• La Ley de Salud Pública recoge las infracciones con multas de 3.001 hasta los 60.000euros a quien ponga en riesgo o peligro grave la salud de la población. Si esta supera el nivel de gravedad, las sanciones podrían ir de 60.001 euros hasta 600.000 para los siguientes supuestos: conductas u omisiones que produzcan un riesgo o un daño muy grave para la salud de la población, incumplimiento, de forma reiterada, de las instrucciones recibidas de la autoridad competente, o el incumplimiento de un requerimiento de esta, si este comporta daños graves para la salud.

Además, los delitos de desobediencia serán castigados con la pena de prisión de tres meses a un año o multa de seis a dieciocho meses.

El brote de coronavirus y la declaración de pandemia global ha provocado que muchas compañías hayan cesado su actividad, lo que ha desencadenado la aplicación de ERES y ERTES en algunas de ellas, pero bien…¿sabemos que significa cada modalidad y qué impacto tendrá en los trabajadores?

Esta situación es nueva para todos, hacía muchos años que no se daba una situación así en España con este parón en todos los sectores de la economía que ha provocado el caos.  Esta situación está obligando a muchas empresas ha tomar medidas excepcionales debido al parón provocado por la crisis del coronavirus. Entre ellas, las que no pueden continuar con el trabajo y no pueden hacer frente a la situación económica.

La principal distinción entre un Expediente de Regulación de Empleo (ERE) y un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) tiene que ver con la duración. En el caso del primero, son definitivas, mientras que en el segundo caso se trata de puntuales o temporales. Ambas medidas están recogidas en el Real Decreto Ley 3/2012 para tratar de solucionar situaciones económicas, técnicas, organizativas o de producción de compañías.

En el segundo caso, cuando un trabajador sufre un ERTE, mantiene por norma general su situación de activo, pero en el caso del ERE, este pasa a estar en paro o desempleo. 

¿Tendremos derecho a indemnización si esto sucede?

Pues bien, si la empresa opta por un ERTE, el trabajador no tendría indemnización, aunque puede beneficiarse de un pago porcentual, por horas, de la prestación de desempleo.

En un ERE, sí que existe una indemnización, una cuantía que se negocia entre trabajadores y representantes.

En Abendaño y Bilbao Abogados te podemos asesorar de la mejor manera. 

Todos hemos oído del Boom Inmobiliario, siendo una época donde la construcción, compra y venta de viviendas no paró de crecer pero existen datos que determinan que una cuarta parte de los inmuebles presentan vicios o desperfectos constructivos que según el CAF (Colegio oficial de Administradores de Fincas) de Madrid, fueron originados por la velocidad de edificación a la que se llegó en dicho boom.

En una situación similar, la mayoría de reclamaciones suelen venir por parte de los dueños de las viviendas, por problemas con humedades en el garaje, malos acabados…

Según la LOE (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación), los propietarios disponen de 10 años para interponer reclamaciones o demandas por los desperfectos materiales causados en el inmueble por defectos “que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales”. Es decir, todo lo que pueda afectar a la estructura o se derive de ella. Sin embargo, los defectos como manchas de humedad, grietas no estructurales, problemas o carencias en las instalaciones pueden reclamarse en un plazo de 3 años.

Pero, ¿cómo llevar a cabo este tipo de reclamaciones? Pues bien, cada caso es un mundo y por eso lo mejor es ponerse en manos de especialistas en este ámbito para conseguir los mejores resultados.

Abendaño & Bilbao Abogados te asesorará y pone a su equipo bajo tu caso para estudiarlo y ofrecerte la mejor solución.